提问者：钟伟，北京师范大学经管学院教授，《中国外汇》副主编。

回答者：张明，中国社科院世经政所研究员，平安证券首席经济学家。

从1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到了拐点了吗？如何评估房地产金融风险？如何构建房地产长效调控机制？ 

问题1：中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升，两位能否比较一下，北上广深等一线城市核心区的房价，和纽约伦敦等世界城市降相比，中外大城市的房价到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？

张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。值得注意的是，在2017年第一季度，北京的房价又发生一轮显著上涨。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市，深圳的房价甚至显著超过了这些城市。

问题2：房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，例如有开发商声称，在其有生之年，看不到房价下跌。如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已到了拐点？这种拐点是全国整体房价止涨，还是不同城市出现加速分化？

张明：从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动；二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围城市的房价很可能会持续处于低位。此外，如笔者之前所言，目前中国一线城市的房价，用国际通行标准来衡量，已经处于全球最贵的房价之列。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。举例而言，如果雄安新区真的能够分流北京的非首都职能以及部分优质公共资源，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。

问题3：人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险，日本房价的绝对下行和地产泡沫风险已是老生常谈，美国当下的房价则略高于次贷危机之前。经历了20多年发展的中国房地产金融，覆盖了土地收储、开发、个人公积金和按揭、消费金融以及二手房相关金融产品等广泛领域，两位如何评估中国房地产金融的总体风险？

张明：要准确评估中国房地产金融的总体风险，是非常困难的一件事情。中国是一个地区差距巨大、居民部门贫富差距较大、政府掌控资源能力较强、资本账户尚未全面开放、经济增长模式仍在转型的发展中国家，一方面，要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫，依然存在广泛争议；另一方面，即使认为一线城市存在房地产泡沫（笔者也是这种观点），但泡沫究竟会在什么时候破灭，也是非常难预测的事情。更重要的是，中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑到一起。根据我的初略估算，中国商业银行贷款的一半以上，都与房地产市场存在直接或间接的关联。这就意味着，房地产价格大幅下跌可能引爆中国金融系统性风险，这将是中国政府会竭尽全力避免的。我倾向于认为，房地产泡沫破灭未必会成为中国金融危机的起因，而可能是中国其他危机爆发的结果。

问题4：2014年初中国房地产投资和销售进入“断崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，楼市调控持续放松。今年以来，强调地产回归居住属性，抑制地产泡沫的举措不断。各种行政措施和预期调控措施不断出台，在两位看来，应如何构建中国楼市调控的长效机制？

张明：第一，各地政府应该增加居住用地的供给，只有增加供给，才能最终抑制房价上升。但要让地方政府做到这一点，首先必须加快财税体制改革，让地方政府的财权与事权更加匹配，降低地方政府对土地出让金的依赖程度；第二，应该尽快推出房产税，但推出房产税的前提，是中国政府降低对居民部门征收的其他税费，中国居民部门的实际税负，从国际范围内来看已经非常高了；第三，应该向民间资本真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更加广泛，才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。

问题5：随着中国从储蓄大国走向资产大国，中国社会各阶层有各自的焦虑，年轻群体在忧虑是否应当出手买房，他们既担心未来更买不起房，又担心现在买房被套在高位；高收入群体已逐渐了解炒房无望，又不知道如何优化其手中储蓄。两位对中国年轻人和富裕人群的楼市操作有何建议？

张明：对年轻人而言，如果是首套自住房，我觉得如果具备能力的话，还是应该购买，但应该避免高杠杆买房。未来中国城市的房价可能波动性更强，如果买房杠杆过高，房价发生较小调整，房子的所有权就可能变成银行或者其他贷款人的了。此外，应该千万小心基准利率上升导致的月供压力上升的风险，最好将月供控制在月收入的一半以内。为了降低杠杆，不妨先买小户型或者较远地带的住房，以后随着收入上升再进行改善。对于富裕人群而言，通过房地产投资来实现资产增值的最好十年，已经过去了。未来的房地产投资，或许应该集中在核心城市的核心地带，也可以考虑养老地产、旅游（躲霾）地产等新的投资形式。即使依然偏向于房地产，也应该考虑全球范围内的房地产投资。但总体而言，在增量资产配置方面，应该逐渐降低房产的配置比重，增加股权或其他大类资产的配置比重。

注：本文为笔者接受《中国外汇》副主编钟伟教授的书面访谈，即将发表于《中国外汇》，谢绝传统媒体转载。