——新时代区域经济一体化系列研究之四

文 | 张明 陈骁 魏伟 杨璇

本篇报告是“新时代区域经济一体化系列”研究的第四篇，主要从历史背景、资源概况及核心优势、国际对比、未来发展方向等角度分析中部六省，并在此基础上得出中部六省未来主要的房地产投资机会及产业投资机会。

 

■ 历史背景：先强后弱曲折发展，中部崛起正当时

 

中部地区发展的历史背景：建国初期至改革开放前，新中国确立的全国均衡布局的发展战略使得中部地区成为了全国的重点建设地区；1978—2005年，改革开放之后中部地区成为经济政策的“边缘区”，与其他地区相比无明显的政策优势；2006—2016年，2006年“中部崛起”战略正式实施，中部地区的发展速度高于全国的平均发展速度，中部地区的经济比重提升。《促进中部地区崛起规划（2016至2025年)》进一步提出了中部地区“一中心、四区”的战略定位，中部崛起战略地位进一步提升。

 

■ 概况与优势：区位四通八达，人口红利巨大

 

中部地区资源与经济概况特征包括：地域广袤，人口众多；城市化水平较低；城市规模多以中等城市为主；经济发展水平不高，消费与出口的发展相对偏弱。基于此，其经济发展的核心优势在于：区位四通八达，交通便利；人口众多，劳动力成本低廉，内需市场庞大；中部地区自然资源丰富。

 

■ 国际经验启示：以点带面，多元发展

 

北美五大湖城市群的规模、资源、发展历程与中部六省均有一定的相似之处。五大湖区依靠丰富资源形成城市群，在经历了二战结束的发展衰退之后，通过多元化战略，实现了区域经济的复兴。其对我国中部地区的发展启示是：以省会城市为中心，重视区域交通体系的建设；优先发展省会城市，以点带面，实现区域协同发展；充分结合本区域的资源禀赋、产业基础，重视多元化发展战略。

 

■ 发展方向与投资机会：新兴产业、武汉郑州长沙楼市颇具看点

 

根据2016年国务院发布的中部崛起规划，中部六省的发展方向主要在以下四个方面：①以省会城市为中心加快高铁铁路网建设，强化综合交通运输枢纽地位，打造区域性甚至全国性物流节点城市；②依托劳动力、土地、需求、区位等优势，积极承接东部沿海地区的产业转移；③发展先进制造业，重点发展新兴产业；④积极发展现代农业，继续为国家粮食安全和全国农产品供给提供有力保障。

 

产业投资机会：中部地区具有一定的产业基础比较优势及科教人才优势，有利于产业转型与发展新兴产业。《规划》利好的行业及未来有发展潜力的产业主要有：先进制造业，现代服务业，环保行业，现代农业等行业及以新一代信息技术、新能源汽车、先进轨道交通、航空航天、新材料、现代生物医药、现代种业等为代表的重点新兴产业。产业发展的区域方面，我们尤为看好郑州、武汉、合肥三地及其构成的三角区域的产业发展机会。首先，此三地均是我国高铁时代重要的交通枢纽，借交通便利之东风，三地构成的区域三角不仅相互之间产业联系越发紧密而且还具有较强的对外产业辐射能力；其次，三地科教人才优势突出，产业基础亦比较坚实，有利于产业转型与发展新兴产业；再次，三地在城市战略中定位较高，在国家重要的工业基地、科研教育基地、现代制造业基地三大定位中至少占据其一，未来发展政策支持力度较大。

 

■ 房地产投资机会：武汉，郑州定位高，交通便利，未来发展潜力大，土地供给均偏紧，人口流入均多，未来房价依然有上涨空间。合肥定位高，交通便利，发展潜力同样大，前期土地供给过紧导致房价大涨，但人口流入一般，中长期内维持房价高增长的支撑力度不足。长沙定位略弱，交通便利，发展潜力较强，人口流入较多，前期土地供给过松，近期长沙大幅缩减供地，房价补涨可能性较大。南昌各项指标均中规中矩，但人口流出较多，长期对房价形成压制。太原城市定位较弱，人口流入水平一般，且深受煤炭产业的衰败所累，经济发展潜力有限，在中部省会城市中房价前景相对一般。综上，我们看好武汉、郑州、长沙三地的房地产投资机会；从近期房企的拿地情况来看，我们尤为看好武汉、郑州两地的房地产市场前景。

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中部地区是我国文明的发祥地之一，地域广袤，人口众多。但由于地处南北东西交通枢纽，历来也是受战争肆虐最深重之地。多年以来，中部地区的经济发展水平显著落后于东部地区。所谓“中部崛起”、“西部大开发”、“振兴东北”等区域性发展战略，本就是试图缩小这些区域与东部区域在发展水平方面的差距。

 

本篇报告对中部地区的区域研究包括山西、河南、湖北、湖南、安徽和江西6个省份，这中部六省位于我国版图的中心位置，横贯东西，连通南北。2006年“中部崛起”战略正式实施，在“中部崛起”战略实施的第一个10年里，中部地区的发展速度高于全国的平均发展速度，中部地区的经济比重持续提升。2016年12月7日，国务院常务会议审议通过了《促进中部地区崛起规划（2016至2025年)》，提出“一中心、四区”的战略定位，即“全国重要先进制造业中心、全国新型城镇化重点区、全国现代农业发展核心区、全国生态文明建设示范区、全方位开放重要支撑区”，力图“十三五”期间推动中部地区综合实力和竞争力再上新台阶，开创中部地区全面崛起新局面。

 

本篇报告是“新时代区域经济一体化系列”研究的第四篇，主要分析中部六省的资源禀赋、经济环境及投资机会。报告主要分为四个部分，第一部分回顾了中部六省经济发展的历史背景，第二部分分析了中部六省的资源禀赋优势、区域经济环境及核心优势，第三部分则以北美五大湖城市群为例分析了其对中部六省建设的启示，第四部分根据国务院中部崛起最新规划，总结了中部六省的发展方向，并在此基础上分析了中部地区的发展给资本市场和房地产市场带来的投资机会。

 

一、历史背景：先强后弱曲折发展，中部崛起正当时

 

从建国以后，随着国家经济发展战略的调整，中部地区的经济建设地位也随之发生着较为明显的阶段性历史变化：

 

1949—1977年，建国初期至改革开放前。新中国确立的全国均衡布局的发展战略使得中部地区成为了全国的重点建设地区，一五计划中前苏联援建我国的156个项目有相当一部分建设在了中部地区，是仅次于东北地区的重点建设区域。“大跃进”时期，在大炼钢铁的风潮下，中部地区凭其先期的重工业基础和劳动力优势，经济地位愈发凸显。

 

1978—2005年，改革开放之后，东部沿海地区优先发展、率先开放，经济开始迅猛腾飞；20世纪末，国家提出“西部大开发”发展战略，西部地区逐步获得更多的政策扶持；2003年，国家做出振兴东北老工业基地的决策。这一时期，中部地区成为经济政策的“边缘区”，与其他地区相比无明显的政策优势。

 

2006—2016年，2006年“中部崛起”战略正式实施，提出要把中部建成全国重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备制造及高技术产业基地以及综合交通运输枢纽。这样中部崛起成为继东部沿海开放、西部大开发和振兴东北等老工业基地之后的又一重要的国家经济发展战略。

 

2016年12月7日，国务院常务会议审议通过了《促进中部地区崛起规划（2016至2025年）》。新规划在继承原有“三基地、一枢纽”（中部地区全国重要粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备制造及高技术产业基地和综合交通运输枢纽）的定位基础上，进一步提出了“一中心、四区”（全国重要先进制造业中心、全国新型城镇化重点区、全国现代农业发展核心区、全国生态文明建设示范区、全方位开放重要支撑区）的战略定位。至此，中部崛起战略地位进一步提升。

 

观察中部地区在全国GDP占比数据，我们也可以看到明显的阶段性变化。

 

第一个阶段：建国初期至改革开放前（1949—1977年），中部地区GDP占比先升后降再波动。建国初期，地理条件、前期经济基础均不错的中部地区成为新中国经济建设的起点，“一五计划”中的前苏联援建及“大跃进”时期的大炼钢铁风潮都促使中部地区的重工业迅速发展，其占全国经济的比重亦持续提高，GDP占比从1952年的21.52%升至1960年的23.17%，达到历史最高水平。随后“三线建设”开展，大量投资朝西部地区倾斜，中部地区的工业地位遭到撼动，中部地区GDP占比持续下滑，直到1964年的19.63%。随后13年间，中部地区依靠其劳动力众多、农业基础好等固有优势稳步发展经济，但发展速度始终差强人意，其在全国的GDP占比也在波动中缓缓回升，达到1977年的20.39%，逐渐恢复到建国初的水平。

 

第二阶段：改革开放至上世纪90年代中期（1978—1994年），中部地区GDP占比持续下跌。改革开放带来了经济发展的春风，各地区的经济均迎来了新的阶段。受益于改革开放后经济活力的复苏，从1977年到1983年的改革开放初期，中部地区发展速度（GDP增速）超过全国平均水平，其GDP占比也升至1983年的22.63%，几乎逼近历史最高水平。不过，在随后的11年间，东部地区依靠其临海的地理位置优势率先开放，对外引进外资，对内搞活市场经济，成为对外开放政策的最大受益者，经济增速领跑全国；东部地区的经济比重持续提升，其GDP占比也从1984年的43.47%大升4.3个百分点至1994年的47.79%。地理位置更靠内陆的中部地区相较东部地区发展速度较慢，GDP增速不及东部地区带动下的全国平均水平，GDP占比也持续下滑，到1994年将至17.81%的历史最低水平。

 

第三阶段：上世纪90年代中期至今（1994年—至今），中部地区GDP占比先慢后快逐步提升。1991-1994年，在全国经济总量连续高速增长的同时，中国经济出现了物价全面上涨、金融秩序混乱、资产价格迅速膨胀等问题。为了防止经济过热，国家连续出台了金融体制改革、税制改革、外汇管理体制改革等一系列措施使经济降温。1994年之后，全国经济增速明显放缓；在此大背景下，中部地区原本就不算快的经济发展显得尤为稳健：中部地区总体经济增速略快于全国平均水平，GDP占比也缓步提升至2005年的19.99%；2006年“中部崛起”战略正式实施，中部地区的经济发展显著提速，GDP增速在此后的4个年份（2007年、2008年、2010年、2011年）都超过了20%，其GDP占比也加速提升至2017年的21.69%。

 

二、禀赋优势：区位四通八达，人口红利巨大

 

本章我们首先讨论了中部地区的总体概况，得出中部地区有地域广袤，人口众多；城市化水平较低；城市规模多以中等城市为主；经济发展水平不高，消费与出口的发展相对偏弱等特点。基于此，中部地区的核心优势主要包括：区位居中、四通八达的交通优势，人口众多带来的劳动力成本低廉的优势，自然资源丰富等优势。

 

2.1中部概况：地域广袤，人口众多，但经济发展水平不高

 

中部六省地域广袤，人口众多。中部地区按自北向南、自东向西排序包括山西、河南、安徽、湖北、江西、湖南六个省份，整体面积为103万平方公里，占全国总面积10.7%。中部地区六省的总人口为3.67亿，占全国人口的26.6%。

 

城市化水平较低。在中部六省的3.67亿人口中，其中1.94亿为城镇人口，城市化率仅为52.77%，低于全国平均水平4.58个百分点。按省份来看，中部地区中只有城市化率最高的湖北略高于全国平均水平，其他省份城市化率皆在全国平均水平之下，河南更是仅有48.5%。

 

城市规模多以中等城市为主。中部地区总共拥有地级以上城市80个，占全国总量的26.94%，但这些城市主要以市辖区总人口以50-100万及100-200万的中等城市为主，市辖区总人口400万以上的城市只有武汉1个（全国共有17个）。

 

经济发展水平不高，消费与出口的发展相对偏弱。2017年中部地区人口占全国总人口的26.6%，但六省的国内生产总值仅占国内总量的 21.7%。中部地区人均GDP与全国平均水平差距较大，截止2017年，全国人均GDP为59660元，中部六省人均GDP为48765元，差距为10895元，中部六省中仅有湖北人均GDP略超全国平均水平，为61972元。结构上，中部地区投资总量占全国的比重为26.3%，但出口总额占全国总出口的比重仅为7.4%，另外消费方面，中部六省的城镇居民人均消费支出也均不及全国平均水平。

 

2.2 核心优势：交通枢纽众多，人口优势明显

 

四通八达，交通便利。中部区域地理位置居中，其区位特点决定了中部能够起到承接东部发展和西部开发的“中间区域”功能，一方面对东部沿海进行产业承接，另一方面对西部地区发挥辐射作用，进行产品输出。中部地区交通体系十分发达，拥有铁路、高铁、公路、航空、地铁、水运、管道等综合交通枢纽体系。以高铁时代风头最劲的郑州与武汉为例，“十三五”规划将郑州定位为国际性综合交通枢纽，数十条国家高铁干线在河南交汇，郑州东站是全国唯一的一座“米”字型高铁枢纽，郑州北站是亚洲最大的列车编组站，郑州站是全国最大的客运站之一，素有中国铁路心脏之称。“十三五”期间湖北省计划将武汉建成长江中游航运中心、全国铁路路网中心、全国高速公路网重要枢纽、全国重要门户机场、全国重要物流基地，加速构建以武汉为中心的“米”字形高铁网。

 

人口众多，劳动力成本低廉，内需市场庞大。中部六省占全国总面积10.7%，但总人口占全国人口的26.6%，人口优势可谓较为明显。相对较低的人均GDP水平和城市化率也意味着中部区域的劳动力成本相对低廉，可挖掘的人口红利空间较大，而目前中部地区并不发达的经济水平也蕴含着较强发展潜力。

 

中部地区自然资源丰富。中部地区整体自然生态环境良好，水系丰富，中国最重要的三大河流：长江、黄河、淮河都流经中部，水资源总量占全国的23.5%。中部地区森林总面积占全国总量的21.52%，森林覆盖率达到36.4%，高于全国平均水平近15个百分点。矿产资源方面，中部六省煤炭，锰，铜，硫铁和磷的储量丰富，分别占全国总量的40.2%，36.4%，47.4%，30.1%和35.3%，山西，河南和安徽的煤炭储量分别居全国第1，第6和第7位。

 

三、国际经验：以点带面，多元发展

 

本章我们主要讨论北美五大湖城市群的发展对我国中部地区发展的启示。北美五大湖城市群的规模、资源、发展历程与中部六省均有一定的相似之处。五大湖区依靠丰富资源形成城市群，在经历了二战结束的发展衰退之后，通过多元化战略，实现了区域经济的复兴。其对我国中部地区的发展启示主要有三个方面：一是以省会城市为中心，重视区域交通体系的建设；二是优先发展省会城市，以点带面，实现区域协同发展；三是充分结合本区域的资源禀赋、产业基础，重视多元化发展战略。

 

3.1北美五大湖：依靠丰富资源形成城市群，衰退后多元化发展实现复兴

 

中部地区占地之广，人口之多，市场规模之大，资源禀赋情况之分化，使得在国际上很难找到一个发展成熟的区域与中部六省完全可比。这里，我们选择了北美五大湖城市群作为我国中部地区的比较对象。北美五大湖城市群的规模、资源、发展历程与中部六省均有一定的相似之处，通过梳理北美五大湖城市群的发展经验，也能够对中部六省未来的发展带来一定启示。

 

中部六省与北美五大湖城市群的相似之处何在？从规模上，中部地区跨越六省，国土面积约102.8万平方公里，人口众多，常住人口约3.68亿人；而北美五大湖城市群也是世界上最大的城市群之一，占地面积94250平方英里，人口约为6000万。从资源禀赋上，中部六省承接南北连通东西占据区位之便，铁路公路交通十分便利，劳动力充沛，矿产等自然资源丰富，市场也十分庞大；而北美五大湖城市群依托众多湖泊与天然港湾交通便利，煤矿、金属、水资源丰富，劳动力尤其是制造业劳动力也相对充沛。从发展历程上，中部六省曾经是新中国经济建设的起点，后由于经济政策的边缘化发展相对滞后，在“中部崛起”战略实施后发展水平有了进步；而北美五大湖区也经历了城市群的形成和衰退，并通过产业转型实现了复兴，两者的发展路径都是曲折中前进，蜿蜒式发展。

 

北美五大湖城市群是依托美国和加拿大之间五大湖区构成的城市群，分布于五大湖沿岸，从芝加哥向东到底特律、克利夫兰、匹兹堡，并一直延伸到加拿大的多伦多和蒙特利尔，由密尔沃基-芝加哥走廊延伸至底特律-多伦多走廊。此地区东西向跨度约1500公里，南北向跨度约1100公里，占地面积94250平方英里，人口约为6000万。

 

五大湖沿岸的丰富资源和充足的水源促使其周围聚集了庞大的工业和诸多城市，其中较著名的城市有美国的芝加哥、底特律和加拿大的多伦多、蒙特利尔等，是世界上著名的城市化区域之一。美国的"钢铁城"、"汽车城"都在这里，钢铁集中在匹兹堡，汽车集中在底特律及周围地区。这里有美国通用、福特和克莱斯勒三大汽车公司，其产量和销售额约占美国总数的80%左右，是一个巨大的世界工厂。

 

五大湖沿岸丰富的自然资源和出色的禀赋是五大湖城市群发展的前提，这主要分为煤矿金属资源丰富、劳动力增长迅速、水上交通便利、城市规模扩大迅速、资本主义发展社会基础良好五个方面。

 

煤矿金属资源丰富：北美五大湖沿漫长湖岸发现大量煤田和金属资源，湖东面的阿巴拉契亚山地是美国最重要的煤田，其储量占全国的一半，苏必利尔湖的西面和南面是美国重要的铁矿产区，蕴藏量约占美国的80％。

 

劳动力增长迅速：南北战争之后，工业化成为促进人口增长和城市化发展的主要推动力，1865-年1890年，芝加哥人口增长10倍（制造业就业人数增长30倍），克利夫兰、底特律、密尔沃基的工业劳动力人数增长也至少相当于其总人口增长的两倍以上。

 

水上交通便利：密歇根湖湖面很少全部封冻，几个港口之间全年有轮渡往来，五大湖沿岸有众多天然港湾，同时在此基础上修建大量运河、人工港口，水运价格十分低廉，初期同英国进行贸易，交通设施的快速跟进也大大促进了贸易发展.

 

城市规模扩大迅速：工业化的迅猛发展，使很多城市在短时间内完成从小城市-中等城市-大城市的过渡，原有大城市规模不断扩大，空间上表现为市区范围不断扩大，若干孤立的中小城镇迅速发展成为一个完整、有机的城市体系，与此同时市场也不断地扩大。

 

资本主义发展社会基础良好：北美五大湖是欧洲移民最先到达的地区，是资本主义发展最早的地区，文化交融，思想开放，资本主义经济发展社会基础良好。

 

北美五大湖城市群的发展经历了形成、衰退、复兴三大阶段，我们依次梳理其发展历程。

 

北美五大湖城市群形成。20世纪初期，世界经济增长中心从西欧向北美转移，北美五大湖流域内的城市迅速发展成长，形成五大湖城市群。20世纪60年代以来，五大湖区成为北美极为重要的重工业带，形成了芝加哥、克利夫兰、底特律、德卢斯、托利五大钢铁工业中心。北美五大湖城市群与美国东北部大城市群共同构成北美发达的制造业带，是北美工业化和城市化水平最高的区域，其钢铁和汽车产量都占到北美的60%，此外五大湖区还是美加两国重要的农业基地和渔业基地。

 

二战后经历衰退。北美五大湖城市群在经历经济快速发展后，二战结束开始步入衰退。城市结构由功能型向郊区化发展，产业的郊区化和人口的逆城市化影响城市空间结构，多中心城市空间结构逐渐形成，中心城市经济地位丧失，经济增长减缓甚至出现负增长。

 

多元化发展后的复兴。20世纪八十年代开始，五大湖城市群地区实施地区经济多元化战略，调整优化产业结构，积极发展高新技术产业、现代服务业、休闲旅游业等，同时进行基于产业结构转型的环境治理。地区经济多元化战略奏响，农业及其加工业开始有了稳步增长，人口变化由净移出转化到净迁入，五大湖城市群在经历城市化水平较高和经济结构调整背景下的“逆城市化”之后，又出现了“再城市化”的趋势。很多大都市区成功地由制造业中心转变为管理咨询、商务、法律、贸易、旅游等服务业中心：底特律为汽车业研发中心；印第安纳波利斯为体育旅游中心和空运与维修中心；芝加哥为会展中心，同时发展艺术产业，引导城市休闲旅游产业的主题化发展，是全球最大的金融衍生产品交易市场，为仅次于纽约的美国第二大金融中心；加拿大的蒙特利尔被联合国授予“设计之城”称号；多伦多作为加拿大的经济核心城市也转向知识型经济。

 

3.2国际经验启示：重视交通体系的建设，以点带面，重视多元化发展战略

 

以省会城市为中心，重视区域交通体系的建设。北美五大湖城市群发展的经验证明交通体系结构对于区域发展有重要影响：首先，便利的交通是北美五大湖城市群发展起来的基础禀赋；其次，城市交通体系结构对于区域里城市形态空间的扩展具有指向性的作用；再次，大城市依靠交通对周围地区产生辐射作用，催生卫星城市、新城市，进而改变，原有城市群的结构。中部地区应以郑州、武汉、合肥等省会城市为中心，加快高铁铁路网的建设，强化省会城市交通枢纽地位，以交通之利带动区域发展。

 

优先发展省会城市，以点带面，实现区域协同发展。北美五大湖城市群最初经济中心在芝加哥、克利夫兰、底特律等少数几个港口城市，随后城市规模不断增大，辐射效应也逐渐增强，并依靠主要交通干线将核心城市经济中心连接起来，最终形成了区域内有密切联系的产业功能网络，实现了区域发展一体化。我国中部地区也应着力发展省会城市经济，打造区域内的经济核心城市，利用交通纵深，以点带面，最终辐射到全省全中部地区，最终实现协同一体化发展。

 

充分结合本区域的资源禀赋、产业基础，重视多元化发展战略。北美五大湖城市群正是通过区域多元化发展战略实现了复兴，许多大都市也成功地由之前的制造业中心转变为管理咨询、商务、法律、贸易、旅游等服务中心。多样化发展一方面是充分结合本区域的资源禀赋、产业基础找到最适合自己的发展之路，另一方面，这种多元化发展也构成了城市群产业错位发展的基础，减少区域内竞争，有助于区域长久繁荣。中部地区六省之间资源禀赋、发展状况差异性很大，不能以统一的模板你进行发展，务必结合自身情况，制定有特色的区域发展策略，实现区域多元化发展。

 

四、投资机会：新兴产业、武汉郑州长沙楼市颇具看点

 

本章根据国务院最新发布的中部崛起规划，总结了中部六省发展的四个方向。中部地区具有一定的产业基础比较优势及科教人才优势，有利于产业转型与发展新兴产业。《规划》利好的行业及未来有发展潜力的产业主要有：先进制造业，现代服务业，环保行业，现代农业等行业及以新一代信息技术、新能源汽车、先进轨道交通、航空航天、新材料、现代生物医药、现代种业等为代表的重点新兴产业。

 

产业发展的区域方面，我们尤为看好郑州、武汉、合肥三地及其构成的三角区域的产业发展机会。首先，此三地均是我国高铁时代重要的交通枢纽，借交通便利之东风，三地构成的区域三角不仅相互之间产业联系越发紧密而且还具有较强的对外产业辐射能力；其次，三地科教人才优势突出，产业基础亦比较坚实，有利于产业转型与发展新兴产业；再次，三地在城市战略中定位较高，在国家重要的工业基地、科研教育基地、现代制造业基地三大定位中至少占据其一，未来发展政策支持力度较大。

 

房地产方面，我们看好武汉、郑州、长沙三地的投资机会。武汉，郑州定位高，交通便利，未来发展潜力大，土地供给均偏紧，人口流入均多，未来房价依然有上涨空间。长沙定位略弱，交通便利，发展潜力较强，人口流入较多，前期土地供给过松，近期长沙大幅缩减供地，房价补涨可能性较大。再结合近期房企的拿地情况来看，我们尤为看好武汉、郑州两地的房地产市场前景。

 

4.1 中部六省的发展方向展望

 

2016年国务院发布了《促进中部地区崛起规划（2016至2025年)》，在中部地区“一中心、四区”的战略定位中，我们可以清晰看到这继承于原有“三基地、一枢纽”的定位基础。结合文件内容，我们试图梳理中部地区未来发展几个潜在的方向：

 

第一，以省会城市为中心加快高铁铁路网建设，强化综合交通运输枢纽地位，加快物流基础设施建设，打造区域性甚至全国性物流节点城市。以郑州、武汉、合肥、长沙等省会城市为重点，加快高铁铁路网建设，尽快建成连贯东西、沟通南北的高铁铁路网，并依托铁路网强化省会城市交通运输枢纽地位，以交通优势增强中部六省省会的不可替代性；依靠中部先天的区位之利与后天的交通之利加快现代物流基础设施建设，打造郑州、武汉、合肥等省会城市成为区域性甚至全国性物流节点城市。

 

第二，依托劳动力、土地、需求、区位等优势，积极承接东部沿海地区的产业转移。中部地区迎接东部沿海等发达地区的产业转移应是应有之义：从劳动力成本角度：东部沿海地区的劳动力成本随着经济的发展越过刘易斯拐点越来越高，且东部沿海工厂普遍出现用工荒，中部相对于东部沿海地区拥有较为充裕的劳动力，劳动力成本低廉；从土地的角度，相比于东部紧张的产业用地，中部的土地资源相对丰富，土地使用成本也相对较低；从需求角度，中部地区人口众多，本身就拥有巨大的内需市场，可以有效消化产业供给；从区位角度，中部地区连贯东西南北且铁路、公路等交通发达，承接产业转移的运输成本低且具有产业转移完成后辐射西部的能力。

 

第三，发展先进制造业，重点发展新兴产业。中部地区工业基础好，产业门类齐全，特别是最近10年，中部地区现代装备和高技术产业快速发展，叠加中部省份普遍存在的人力资源成本优势，湖北武汉、安徽合肥等地的科教人才优势与高新技术开发优势与以山西省为代表的煤炭等能源优势，中部发展成为先进制造业中心是完全有可能的，同时重点发展以新一代信息技术、新能源汽车、先进轨道交通、航空航天、新材料、现代生物医药、现代种业等为代表的重点新兴产业。

 

第四，农业大省属性不改，积极发展现代农业，继续为国家粮食安全和全国农产品供给提供有力保障。中部地区粮食产量占全国的30%，棉花、油料等主要农产品产量占全国的40%，中部地区的农业对全国农业的影响可以说是举足轻重的，这种影响力在较长的一段时间内都不会有变化，应该说农业大省依然是河南、湖南、湖北等中部省份日后发展的重要属性之一。河南、湖南、湖北等中部省份未来继续大力发展现代农业，提高粮食综合生产能力，改造基本农田，培育优良品种，加农业结构调整，提升农业产业化经营水平，在中部地区实现农业现代化的同时也继续为国家粮食安全和全国农产品供给提供有力保障。

 

4.2 受益行业及产业：先进制造业，环保行业，现代农业，重点新兴产业

 

中部地区的优势除上文反复提及的土地资源、劳动力优势外，还具有一定的产业基础比较优势和科教人才优势，有利于产业转型与发展新兴产业。一方面，相比经济发展水平高、产业种类齐全的东部沿海地区，中部地区有相当一部分产业的发展还处于初级阶段，具有蓝海效应，竞争不充分，资本增殖空间较大。同时中部地区的原有产业重工业较少，产业转型的成本较低。另一方面，中部地区具有科教、人才优势，中部区域科教、人才资源的绝对量很大，中部六省高校数约占全国高校总数的24.7%，高校在校生数占全国高校在校生的25.2%，尤其近些年凸显出武汉、合肥两个科技大市。以武汉为例，武汉是中国四大科教中心城市之一，拥有教育部直属全国重点大学7所、国家实验室3个，国家重点实验室25个，高新技术企业2827家，是名符其实的科技大市。中部地区显著的科教人才优势有利于发展科技含量高的新兴产业。

 

我们梳理中部崛起的规划中九项主要任务，并试图从九项任务中发掘《规划》利好的行业及未来有发展潜力的产业方向，这主要体现在先进制造业，现代服务业，环保行业，现代农业等行业及以新一代信息技术、新能源汽车、先进轨道交通、航空航天、新材料、现代生物医药、现代种业等为代表的重点新兴产业。

 

产业发展的区域方面，我们尤为看好郑州、武汉、合肥三地及其构成的三角区域的产业发展机会。首先，此三地均是我国高铁时代重要的交通枢纽，借交通便利之东风，三地构成的区域三角不仅相互之间产业联系越发紧密而且还具有较强的对外产业辐射能力；其次，三地科教人才优势突出，产业基础相对中部其他省会亦比较坚实，有利于产业转型与发展新兴产业；再次，三地在城市战略中定位较高，在国家重要的工业基地、国家重要的科研教育基地、国家重要的现代制造业基地三大定位中至少占据其一，未来发展政策支持力度较大。

 

结合未来具有发展潜力的产业方向，我们总结了郑州、武汉、合肥三地可能受益于中部地区未来发展战略的上市公司，篇幅所限，我们仅例举不同行业中有代表性的上市企业。

 

 4.3楼市投资前景：武汉，郑州续涨，长沙补涨，合肥支撑力度相对不足

 

最后我们讨论中部六省省会城市的房地产市场。我们从城市定位、房价现状、土地供给、人口流动等方面分析各城市房价变动的原因，并进一步展望了各城市未来房价的走势情况。

 

1、城市定位

 

城市定位意味着国家中长期对这个城市的规划发展目标，从一定程度讲，也象征着城市的发展方向与发展潜力，在短期内城市定位也会成为房产商炒作房价的概念和购房者对未来房价看好的心理基础。

 

综合对比六大省会城市的定位，郑州、武汉、合肥定位最高，未来发展潜力巨大。从城市战略上看，郑州、武汉均进入国家中心城市，合肥进入长三角城市群副中心城市；从交通上看，三者均进入国家重要的综合交通枢纽，高铁建设均高度发展，成为区域甚至全国的高铁枢纽城市；从城市群上看，郑州独占中原城市群，武汉与长沙、南昌共享长三江中下游城市群，合肥更是进入经济发展水平甚高的长三角城市群，和苏杭二州同列；从产业基地上看，武汉是国家重要的工业基地、科教基地，合肥是国家重要的科研教育基地、现代制造业基地，这两个城市均是未来中国科研教育、工业、现代制造业重镇。长沙和南昌定位稍弱，两者与武汉共享长三江中下游城市群，同是长江中游地区重要的中心城市，此外长沙还是长株潭城市群的带头城市。太原定位最弱，未成为国家中心城市，进入山西中部城市群，虽是以能源、重化工为主的工业基地，但深受煤炭产业的衰败所累，经济发展潜力有限。

 

2、房价现状

 

根据国家统计局的房价数据，中部地区主要城市的房价走势具备以下特征：

 

1）六大省会的房价起点均不高，除武汉外大部分中部省会2007年房价在3300元/平方米左右的水平，彼时房价最高的武汉房价一枝独秀，达到了4515元/平方米。

 

2）自2007年至2016年，中部省份房价变化开始分化。从最近10年看，整体上涨势头最持久的是武汉和郑州，2007年两地的房价分别为4515元/平方米与3328元/平方米，近10年间两地房价一直保持较强的上涨动力，上涨幅度相对均匀；到 2016年，武汉和郑州两地房价分别为9818元/平方米与8093元/平方米，此房价水平在中部省会中分别排名第1位与第3位。长沙的房价水平一直不高，2007年长沙房价为3191元/平方米，在中部省会中排名第5位，近10年间上涨幅度较小；到2016年长沙房价为6160元/平方米，在中部省会中房价最低。合肥房价近10年前期上涨幅度较小近期迅猛上涨， 2012年合肥房价为5754元/平方米，与长沙房价同水平，但2013年以后，合肥房价大幅上涨，2016年单年房价涨幅为24%，上涨势头甚猛， 2016年合肥房价为9312元/平方米，排名中部省会第2位，仅次于武汉。南昌从房价水平，涨幅等多个角度看都中规中矩，排在中部省会中下水平，值得注意的是近10年间南昌房价有两次下跌，分别发生在2008年和2014年。太原房价近10年间先涨后跌再平，2008-2010年间太原房价暴涨，从3743元/平方米升至7088元/平方米，但此后房价开始下跌，到2014-2016年，太原房价涨幅疲软，基本走平。

 

3）到2016年，中部省会的房价水平可以分为三个梯队：第一梯队武汉、合肥：最高的依然是武汉，房价是9818元/平方米，直逼10000元/平方米，排名第二的是合肥，房价是9312元/平方米，也在9000元/平方米以上；第二梯队郑州、南昌、太原：排名第三的郑州房价是8093元/平方米，与武汉、合肥差距明显，南昌、太原房价分别是7707元/平方米、7348元/平方米，大致在7500元/平方米左右的层次；第三梯队：长沙，房价最低，仅6160元/平方米，与长沙相当不错的城市发展水平相比直观上不符。

 

3、供需分析

 

从土地供给的角度看，长沙供给过于宽松，近期有所收紧，合肥供给过紧，其他城市供给稳定总体偏紧。考虑到住宅用地土地供给面积与常住人口的关系，长沙以接近700万的常住人口，2010年-2013年的住宅用地土地供给面积在1200公顷左右，土地供给一度多过有830万常住人口的郑州，土地供给过于宽松，这可能是长沙房价长期偏低的最主要原因，也直接导致了长沙房地产去库存周期偏长，但近几年长沙土地供给已经收紧，倾向于正常水平。合肥的年末常住人口比长沙还多出30万，但其2010-2013年的住宅用地土地供给却几乎是长沙的一半，土地供给明显过紧，这或许是近几年合肥房价上涨迅猛的重要原因之一。其他城市的住宅用地土地供给面积相较于常住人口保持在一个相对稳定的水准，存在逐年间土地供给松紧调节的现象，但总体均偏紧。

 

从人口流动角度看，郑州人口流入最多，长沙武汉人口流入较多，合肥太原人口流入一般，南昌人口流出。在这里我们用小学生数量表征人口流动，我国小学以走读制为主且我国小学入学率接近100%，在读小学生的父母往往在其就读小学所在城市工作，小学生数量对常住人口数量的反映程度较好，同时小学生数是教育部门按人头数出来的而非估计统计出来的，在读小学生数量的数据准确度很高，故而一个地区的小学生数的增减可以较好地反映一个地区的人口流动。从小学生人数上看，郑州的小学生最多，其次是长沙、武汉、合肥，南昌、这四者小学生人数差异不大。从人口增幅上看，郑州遥遥领先其他城市；其次是长沙和武汉，前者5年间增长小学生人数23%；后者为15%；合肥人口增速相对差，5年只有7%，太原的人口增速也比较差，5年只有3%；南昌人口流动情况最差，小学生人数在5年里减少了7%。

 

4、结论

 

总结来看，武汉，郑州定位高，交通便利，未来发展潜力大，土地供给均偏紧，人口流入均多，未来房价依然有上涨空间。合肥定位高，交通便利，发展潜力同样大，前期土地供给过紧导致房价大涨，但人口流入一般，中长期内维持房价高增长的支撑力度不足。长沙定位略弱，交通便利，发展潜力较强，人口流入较多，前期土地供给过松，近期长沙大幅缩减供地，房价补涨可能性较大。南昌各项指标均中规中矩，但人口流出较多，长期对房价形成压制。太原城市定位较弱，人口流入水平一般，且深受煤炭产业的衰败所累，经济发展潜力有限，在中部省会城市中房价前景相对一般。综上，我们看好武汉、郑州、长沙三地的房地产投资机会。

 

此外，房地产企业作为房地产市场中的参与主体，对房地产行业动态了解相对全面，对区域房地产市场的前景判断也相对准确，且当前房企普遍面临资金面相对紧张的问题，这使得房企拿地更加谨慎，因而其拿地的城市布局对判断区域房地产市场前景有较强的参考意义。从土地成交总价看，今年上半年拿地花费最高的前十城市均为一二线城市，中部六省省会中武汉、郑州入围前十，其中武汉以514亿元排名第8，郑州以473亿元排名第9。从规划建筑面积看，郑州、武汉表现更是抢眼，分别以2132万平方米、1803万平方米分列一、二位。武汉、郑州两地火热的土地市场也代表着主流房企对两地房地产市场的一致看好，叠加两地城市基本面较好，快速的经济发展、便利的交通、较为完善的城市配套设施又会吸引大量的人才流入，从而为两地房地产市场的长期发展注入新的动力，在两地房地产市场的规模得以持续增长的同时两地房地产市场的成熟度也会进一步提高，进而形成一个良性循环，进一步引导武汉、郑州两地房地产市场健康发展。因此，从近期房企的拿地情况来看，我们尤为看好武汉、郑州两地的房地产市场前景。